Покупка жилья в Порту может оказаться на удивление посильной, как только вы поймёте последовательность шагов и кто что делает на каждом этапе. Это руководство проведёт вас по практическому чек-листу для иностранцев: процесс, налоги, должная проверка и несколько вещей, специфичных для Порту и севера Португалии. Это только общая информация, а не юридическая консультация для вашей конкретной ситуации.
Первые шаги: ваш налоговый номер и банковский счёт
Прежде чем вы сможете сделать практически что-либо в качестве покупателя, вам обычно понадобится португальский налоговый номер, известный как NIF (Número de Identificação Fiscal). Как резиденты, так и нерезиденты, как правило, могут его получить. Покупателям из-за пределов Европейского союза часто требовался налоговый представитель в Португалии, который держал бы NIF от их имени, но правила вокруг этого менялись, поэтому стоит уточнить актуальное положение у юриста, прежде чем начинать.
Многие покупатели также рано открывают португальский банковский счёт. Это, как правило, упрощает оплату задатков, налогов и коммунальных счетов, и продавцы и другие стороны часто ожидают платежа внутри страны. Ничто из этого не требует от вас быть резидентом Португалии; иностранцы покупают здесь недвижимость без вида на жительство, и это хорошо проторённый путь.
Процесс покупки, шаг за шагом
Португальская покупка обычно следует довольно чёткому пути. Центральный документ — предварительный договор (contrato-promessa de compra e venda, или CPCV), обязывающее предварительное соглашение, подписываемое до окончательного акта.
- Предложение и резервирование. Вы согласовываете цену, иногда внося небольшую сумму резервирования, чтобы снять объект с рынка на время проверки деталей.
- Предварительный договор (CPCV). На этом этапе обычно вносится задаток, нередко в районе от десяти до тридцати процентов, хотя размер обсуждается. Договор устанавливает цену, срок и последствия при отказе любой из сторон — обычно покупатель теряет задаток, либо продавец возвращает двойную сумму. Подтвердите точные условия до подписания.
- Окончательный акт (escritura). Подписывается перед нотариусом и передаёт право собственности. Вы обычно уплачиваете остаток и налоги при покупке в этот момент или до него.
- Регистрация. Продажа регистрируется в Земельном реестре (Conservatória), чтобы объект был записан на ваше имя.
На всём протяжении процесса независимый юрист (advogado) — отдельный от агента по недвижимости и продавца — заботится о ваших интересах. Нотариус удостоверяет акт, но не действует лично за вас, что является одной из причин, по которым покупатели обычно нанимают собственного юриста.
Налоги и расходы, которые стоит заложить в бюджет
Налоги на недвижимость в Португалии могут заметно прибавиться к цене покупки, поэтому разумно учесть их в бюджете с самого начала. Приведённые ниже пункты носят общий характер, а ставки, пороговые значения и правила периодически меняются — подтвердите актуальные цифры у юриста или бухгалтера, прежде чем брать на себя обязательства.
Разовые налоги при покупке
- IMT (налог на передачу недвижимости), как правило, рассчитывается по скользящей шкале, зависящей от цены и от того, является ли объект вашим основным жильём, вторым жильём или находится во владении компании. Покупки более высокой стоимости обычно влекут более высокие ставки.
- Гербовый сбор (Imposto do Selo), как правило, взимается как небольшой процент от цены.
- Нотариальные, регистрационные и юридические сборы обычно добавляют дополнительные расходы сверху.
Текущие налоги
- IMI (муниципальный налог на недвижимость), как правило, уплачивается ежегодно, исходя из официальной кадастровой стоимости объекта и ставки, установленной местным советом.
- Если вы впоследствии сдаёте объект в аренду или продаёте его, могут применяться налог на доход от аренды и налог на прирост капитала, с разными правилами для резидентов и нерезидентов.
В качестве грубой привычки планирования многие покупатели откладывают дополнительный резерв на налоги и сопутствующие расходы вместе, сверх номинальной цены. Относитесь к любой такой цифре лишь как к отправной точке для разговора, а не как к фиксированному числу — правильная сумма зависит от объекта и действующих правил, которые может подтвердить юрист.
Должная проверка: что проверить до подписания
Качественная должная проверка — это то, на чём местный юрист, как правило, отрабатывает свой гонорар. Ключевые документы для изучения обычно включают:
- Caderneta predial (описание объекта в налоговом реестре) и certidão de registo из Земельного реестра, которые вместе помогают подтвердить, кто является собственником и нет ли в отношении объекта ипотек, обременений или судебных производств.
- Licença de utilização (лицензия на проживание или использование), которая подтверждает, что здание законно разрешено для его текущего использования.
- Энергетический сертификат, который, как правило, требуется при продаже объекта.
- Для квартир — правила и счета кондоминиума, чтобы проверить наличие непогашенных долгов или запланированных строительных работ.
Частая проблема — несоответствие между тем, что было построено, и тем, что официально зарегистрировано: пристройки, переоборудованные помещения или изменённые планировки, которые так и не получили одобрения. Их часто можно урегулировать, но вы хотите узнать об этом до подписания, а не после.
Что специфично для Порту и севера
У Порту свой характер как у рынка. Значительная часть привлекательности кроется в старых зданиях в таких районах, как Рибейра, Седофейта и Бонфим, и реновация исторического фонда может сопровождаться дополнительными уровнями сложности.
- Наследие и охраняемые зоны. Части центрального Порту попадают в охраняемые зоны или зоны из списка ЮНЕСКО, где реновации и изменения фасадов могут требовать особых разрешений и занимать больше времени.
- Старые здания. Многие объекты предшествуют современным реестрам, поэтому документы могут быть неполными, а конструктивное состояние — переменным. Часто разумно провести обследование.
- Правила аренды и краткосрочной сдачи. Местные правила краткосрочной сдачи (alojamento local) имели тенденцию ужесточаться и могут различаться по районам и зданиям, поэтому не предполагайте, что объект можно использовать для туристической аренды, без проверки.
- За пределами города. В долине Дору, сельском Минью и небольших городах сельские земли и сельскохозяйственные классификации несут собственные ограничения — то, что выглядит как простой участок, может нести ограничения на строительство.
Север также обычно движется в более ровном темпе, чем Лиссабон, что может сыграть на руку осмотрительному покупателю.
Спокойное заключительное слово
Покупка в Порту вполне достижима для иностранцев, и многие люди ежегодно проходят через неё гладко. Поскольку правила, налоги и местные разрешения со временем меняются и сильно зависят от конкретного объекта, самый безопасный шаг — заранее обратиться к квалифицированному независимому португальскому юристу, который знает рынок Порту и севера. Он сможет провести проверки, подтвердить актуальные цифры и позволить вам сосредоточиться на самом важном — поиске подходящего жилья.