Comprare casa in Italia è un traguardo per molti stranieri, ma le imposte legate a quell'immobile non si fermano alla scrivania del notaio. Possedere un immobile italiano comporta imposte locali ricorrenti, una possibile imposta sul reddito su eventuali canoni di locazione e obblighi dichiarativi che si applicano sia ai residenti sia ai non residenti — e le regole differiscono a seconda che l'abitazione sia la vostra residenza principale o un secondo immobile.
Che abbiate acquistato una villa in Toscana, un appartamento a Milano o una casa per le vacanze sulla costa, il sistema italiano tassa gli immobili in più fasi: quando comprate, mentre possedete, e quando ne ricavate un reddito o lo vendete. Le regole, le aliquote e le soglie sono stabilite dalla legge nazionale e adeguate da ciascun comune, e cambiano nel tempo, quindi consideratela un orientamento generale e non un parere sulla vostra situazione specifica.
I proprietari stranieri pagano le stesse imposte immobiliari?
In generale, sì. Le imposte immobiliari italiane sono collegate all'immobile e all'atto di possederlo o utilizzarlo, non alla nazionalità del proprietario. Se detenete un immobile italiano, le principali imposte ricorrenti e sulle transazioni si applicano a voi in modo sostanzialmente uguale rispetto a un cittadino italiano. Ciò che cambia la vostra posizione di norma non è il vostro passaporto, bensì altri due fattori: se siate residenti fiscali in Italia, e se l'immobile sia la vostra abitazione principale o un secondo immobile.
- Il vostro status di residenza incide su dove è tassato il vostro reddito mondiale e su quali agevolazioni potete richiedere.
- Il fatto che l'abitazione sia la vostra prima casa (residenza principale) o una seconda casa cambia sia le imposte d'acquisto sia le imposte locali correnti.
- I non residenti che percepiscono un reddito da locazione italiano devono generalmente comunque dichiararlo e pagarvi l'imposta in Italia.
Prima di comprare, conviene comprendere come l'acquisto si collocherà nel vostro più ampio quadro fiscale, perché le questioni italiane e quelle del Paese d'origine sono spesso connesse e una convenzione contro le doppie imposizioni può incidere sull'esito.
Il vostro codice fiscale italiano e la registrazione
Per comprare e possedere un immobile in Italia vi occorrerà un codice fiscale italiano (codice fiscale), l'identificativo personale usato per l'atto d'acquisto, i contratti delle utenze, le dichiarazioni fiscali e i rapporti con le autorità. Ogni immobile ha inoltre una scheda catastale tenuta presso il catasto, e il suo valore catastale (rendita catastale) è la cifra da cui molte imposte immobiliari sono calcolate, anziché il prezzo che avete pagato. Assicuratevi che i dati catastali e la classificazione dell'immobile siano corretti, perché errori a quel livello possono distorcere l'imposta dovuta per anni.
Le imposte quando comprate
L'acquisto fa scattare imposte una tantum che di norma sono assolte tramite il notaio al rogito. L'onere principale è l'imposta di registro oppure l'IVA, a seconda principalmente del fatto che acquistiate da un venditore privato o da un costruttore o società, accanto a minori imposte fisse catastali e ipotecarie. La base imponibile e l'aliquota applicabile differiscono tra una residenza principale e una seconda casa, e il trattamento agevolato per la prima casa dipende tipicamente dal soddisfacimento di condizioni di residenza e utilizzo entro termini stabiliti. Poiché queste regole sono dettagliate e i risparmi o le insidie sono significativi, è prudente confermare la vostra ammissibilità prima di firmare.
IMU: l'imposta immobiliare comunale
La principale imposta ricorrente sul possesso è l'IMU (Imposta Municipale Unica), un'imposta comunale sugli immobili. Di regola, un immobile utilizzato come vostra genuina residenza principale è esente da IMU a meno che non rientri in una categoria di lusso, mentre le seconde case e la maggior parte degli immobili posseduti da non residenti sono soggetti. È questo uno dei punti più importanti per gli acquirenti stranieri: una casa per le vacanze o un appartamento d'investimento in cui non abitate come residenza principale di norma sconterà l'IMU ogni anno.
L'IMU è calcolata a partire dal valore catastale dell'immobile, rivalutato e moltiplicato per un coefficiente stabilito dalla legge, con l'aliquota poi fissata dal comune entro i limiti nazionali. Poiché ogni comune stabilisce la propria aliquota e può offrire agevolazioni specifiche, l'importo varia da luogo a luogo. L'IMU è generalmente versata in rate nel corso dell'anno, e il dovere di calcolarla e pagarla grava sul proprietario, sicché mancare un termine può comportare sanzioni e interessi.
TARI e altri oneri locali
Possedere o occupare un immobile comporta anche la TARI (Tassa sui Rifiuti), la tassa sulla raccolta che finanzia i servizi comunali di smaltimento. La TARI è in larga massima basata sulla superficie dell'immobile e sul numero degli occupanti, ed è generalmente dovuta ovunque un immobile sia idoneo a produrre rifiuti — sicché anche una seconda casa poco utilizzata è normalmente soggetta. La tassa è amministrata dal comune, che invia l'accertamento e fissa il calendario dei pagamenti.
A seconda del comune e di come l'immobile è utilizzato, potreste incontrare anche altri minori prelievi locali e oneri di servizio. Se l'immobile fa parte di un condominio, ricordate che le spese condominiali (spese condominiali) sono distinte dalle imposte ma costituiscono un reale costo ricorrente di proprietà di cui i proprietari sono responsabili.
Imposta sul reddito da locazione
Se locate il vostro immobile italiano, il canone è imponibile in Italia indipendentemente da dove viviate. Vi sono generalmente due grandi vie: l'imposta sul reddito ordinaria, dove il reddito da locazione è sommato agli altri vostri redditi italiani e tassato ad aliquote progressive con determinate deduzioni, oppure un regime opzionale ad aliquota fissa per le locazioni residenziali (cedolare secca) che applica un'unica aliquota sostitutiva e, ove scelto, sostituisce alcuni altri oneri sul contratto. L'ammissibilità e i compromessi tra le due dipendono dalle vostre circostanze, dal tipo di locazione e dal fatto che il rapporto sia di lungo o breve periodo.
- Le locazioni brevi e turistiche possono comportare propri obblighi di registrazione, comunicazione e, in alcune aree, di riscossione dell'imposta di soggiorno.
- I non residenti devono comunque presentare una dichiarazione dei redditi italiana per dichiarare il reddito da locazione di fonte italiana.
- Una convenzione contro le doppie imposizioni tra l'Italia e il vostro Paese d'origine può determinare come lo stesso reddito sia trattato su entrambi i fronti e se possiate richiedere un alleggerimento.
Impostare correttamente la scelta del regime e la dichiarazione conta, perché la differenza tra le opzioni può essere significativa e gli errori sono costosi da correggere.
Obblighi dichiarativi e vendita
Possedere un immobile italiano può creare l'obbligo di presentare una dichiarazione dei redditi italiana, in particolare quando vi è un reddito da locazione, e i termini e le date di pagamento sono fissati dalla legge. Quando alla fine venderete, l'eventuale plusvalenza può essere soggetta a imposta sulle plusvalenze, sebbene spesso sia disponibile un'agevolazione quando l'immobile sia stato detenuto oltre un periodo stabilito o utilizzato come residenza principale — le condizioni sono specifiche, quindi confermatele prima di vendere. Possono inoltre applicarsi imposte di successione e donazione quando un immobile italiano passa ad altri, con il trattamento che dipende dal rapporto tra le parti e dal valore in gioco.
Cosa fare se qualcosa va storto
Se ricevete un accertamento che non comprendete, una richiesta di imposta arretrata o un avviso di sanzione, non ignoratelo — gli avvisi fiscali italiani recano dei termini, e la finestra per contestarli o definirli può essere breve. Primi passi sensati sono tenere in ordine la vostra documentazione, agire rapidamente e farvi consigliare prima di rispondere.
- Raccogliete i vostri documenti. Tenete insieme l'atto d'acquisto, le schede catastali, i pagamenti IMU e TARI, i contratti di locazione e ogni corrispondenza.
- Verificate la classificazione catastale, poiché una categoria o un valore errati possono gonfiare più imposte in una sola volta.
- Fatevi consigliare per tempo. Un avvocato tributarista o un consulente qualificato può valutare un avviso o un accertamento prima che il termine per rispondere scada.
- Attenzione ai termini, che valgono sia per il pagamento delle imposte ricorrenti sia per la contestazione degli accertamenti.
Fare le cose nel modo giusto
Le imposte immobiliari italiane sono gestibili una volta che le comprendete, ma raggiungono i proprietari in più fasi e i dettagli — quali imposte si applicano, come è usato il valore catastale, quali agevolazioni vi spettano e che cosa dovete dichiarare — dipendono pesantemente dal vostro status di residenza, da come l'immobile è utilizzato e dalle regole del vostro Paese. Poiché tanto è specifico della vostra situazione e le cifre e le soglie mutano nel tempo, il passo più sicuro quando è in gioco qualcosa di importante è parlare con un avvocato tributarista qualificato in Italia, che possa esaminare le vostre circostanze e confermare le regole vigenti prima che compriate, locate o vendiate.