Comprar una vivienda en Italia es un hito para muchos extranjeros, pero los impuestos vinculados a esa propiedad no terminan en la mesa del notario. Poseer un inmueble italiano conlleva impuestos locales recurrentes, un posible impuesto sobre la renta de cualquier alquiler y obligaciones de declaración que se aplican por igual a residentes y no residentes, y las reglas difieren según si la vivienda es tu residencia principal o una segunda propiedad.
Tanto si has comprado una villa en la Toscana, un apartamento en Milán o una casa de vacaciones en la costa, el sistema italiano grava la propiedad en varias fases: cuando compras, mientras la posees y cuando obtienes ingresos de ella o la vendes. Las reglas, los tipos y los umbrales se fijan por ley nacional y los ajusta cada municipio, y cambian con el tiempo, así que tómala como un contexto general y no como asesoramiento sobre tu propia situación.
¿Pagan los propietarios extranjeros los mismos impuestos sobre la propiedad?
En general, sí. Los impuestos italianos sobre la propiedad se vinculan al inmueble y al acto de poseerlo o usarlo, no a la nacionalidad del propietario. Si posees un inmueble italiano, los principales impuestos recurrentes y transaccionales se te aplican, en términos generales, del mismo modo que a un nacional italiano. Lo que cambia tu situación no suele ser tu pasaporte, sino otros dos factores: si eres residente fiscal en Italia y si la propiedad es tu vivienda principal o una segunda propiedad.
- Tu situación de residencia afecta a dónde se grava tu renta mundial y a qué alivios puedes reclamar.
- Que la vivienda sea tu prima casa (residencia principal) o una segunda vivienda modifica tanto los impuestos de compra como los impuestos locales periódicos.
- Los no residentes que obtienen rentas de alquiler en Italia por lo general siguen teniendo que declarar y pagar impuestos en Italia por esa renta.
Antes de comprar, conviene entender cómo encajará la adquisición dentro de tu panorama fiscal más amplio, porque las cuestiones italianas y las de tu país de origen suelen estar conectadas y un convenio de doble imposición puede afectar al resultado.
Tu código fiscal italiano y el registro
Para comprar y poseer una propiedad en Italia necesitarás un código fiscal italiano (codice fiscale), el identificador personal que se utiliza para la escritura de compra, los contratos de suministros, las declaraciones fiscales y las gestiones con las autoridades. Cada inmueble tiene además un registro catastral en el registro de la propiedad, y su valor catastral (rendita catastale) es la cifra a partir de la cual se calculan muchos impuestos sobre la propiedad, en lugar del precio que pagaste. Asegúrate de que los datos catastrales y la clasificación del inmueble sean correctos, porque los errores ahí pueden distorsionar durante años el impuesto que debes.
Impuestos al comprar
La compra desencadena impuestos puntuales que normalmente se liquidan a través del notario en el momento del cierre. La carga principal es el impuesto de registro o el IVA, según principalmente si compras a un vendedor particular o a un promotor o empresa, junto con impuestos catastrales e hipotecarios fijos de menor cuantía. La base imponible y el tipo aplicable difieren entre una residencia principal y una segunda vivienda, y el tratamiento reducido para una prima casa suele depender de cumplir condiciones de residencia y uso dentro de unos plazos establecidos. Como estas reglas son detalladas y los ahorros o las trampas son significativos, es prudente confirmar tu elegibilidad antes de firmar.
IMU: el impuesto municipal sobre la propiedad
El principal impuesto periódico sobre la titularidad es el IMU (Imposta Municipale Unica), un impuesto municipal sobre los bienes inmuebles. Por regla general, un inmueble utilizado como tu auténtica residencia principal está exento del IMU salvo que entre en una categoría de lujo, mientras que las segundas viviendas y la mayoría de los inmuebles de no residentes están sujetas. Este es uno de los puntos más importantes para los compradores extranjeros: una casa de vacaciones o un piso de inversión en el que no vives como residencia principal devengará normalmente el IMU cada año.
El IMU se calcula a partir del valor catastral del inmueble, revalorizado y multiplicado por un coeficiente fijado por ley, y el tipo lo fija después el municipio dentro de los límites nacionales. Como cada comune fija su propio tipo y puede ofrecer alivios específicos, la cuantía varía de un lugar a otro. El IMU se paga por lo general en plazos a lo largo del año, y el deber de calcularlo y pagarlo recae en el propietario, de modo que incumplir un plazo puede acarrear sanciones e intereses.
TARI y otras tasas locales
Poseer u ocupar una propiedad también conlleva la TARI (Tassa sui Rifiuti), la tasa de recogida de residuos que financia los servicios municipales de basuras. La TARI se basa, en términos generales, en la superficie del inmueble y el número de ocupantes, y por lo general se devenga allí donde un inmueble es capaz de producir residuos, de modo que incluso una segunda vivienda de uso ligero suele estar sujeta. La tasa la gestiona el municipio, que envía la liquidación y fija el calendario de pago.
Según el comune y el uso que se dé al inmueble, también puedes encontrarte con otros gravámenes locales menores y tasas de servicio. Si el inmueble forma parte de una comunidad de propietarios, recuerda que los gastos de administración del edificio (spese condominiali) son distintos de los impuestos, pero constituyen un coste recurrente real de la titularidad del que los propietarios son responsables.
Impuesto sobre la renta de los alquileres
Si alquilas tu propiedad italiana, la renta tributa en Italia con independencia de dónde vivas. Por lo general hay dos vías amplias: el impuesto sobre la renta ordinario, en el que la renta de alquiler se suma a tus demás rentas italianas y tributa a tipos progresivos con ciertas deducciones, o un régimen opcional de tipo fijo para los arrendamientos residenciales (cedolare secca) que aplica un único tipo sustitutivo y, cuando se elige, reemplaza algunas otras cargas sobre el arrendamiento. La elegibilidad y las ventajas e inconvenientes de cada una dependen de tus circunstancias, del tipo de arrendamiento y de si el alquiler es de larga o de corta duración.
- Los alquileres de corta duración y vacacionales pueden conllevar sus propias obligaciones de registro, de información y, en algunas zonas, de recaudación de la tasa turística.
- Los no residentes deben presentar igualmente una declaración fiscal italiana para declarar la renta de alquiler de fuente italiana.
- Un convenio de doble imposición entre Italia y tu país de origen puede determinar cómo se trata la misma renta en ambos lados y si puedes reclamar un alivio.
Acertar con la elección del régimen y con la declaración importa, porque la diferencia entre las opciones puede ser significativa y los errores son costosos de deshacer.
Obligaciones de declaración y la venta
Poseer una propiedad italiana puede generar la obligación de presentar una declaración fiscal italiana, en particular cuando hay rentas de alquiler, y los plazos y las fechas de pago se fijan por ley. Cuando finalmente vendas, cualquier ganancia puede quedar sujeta al impuesto sobre las plusvalías, aunque a menudo se dispone de un alivio cuando la propiedad se ha mantenido más allá de un período establecido o se ha usado como residencia principal; las condiciones son específicas, así que confírmalas antes de vender. Los impuestos sobre sucesiones y donaciones también pueden aplicarse cuando un inmueble italiano pasa a otras personas, con un tratamiento que depende de la relación entre las partes y del valor en cuestión.
Qué hacer si algo va mal
Si recibes una liquidación que no entiendes, una reclamación de impuestos atrasados o una notificación de sanción, no la ignores: las notificaciones fiscales italianas vienen con plazos, y la ventana para impugnarlas o liquidarlas puede ser corta. Unos primeros pasos sensatos son mantener tu documentación en orden, actuar con rapidez y obtener asesoramiento antes de responder.
- Reúne tus documentos. Conserva juntos la escritura de compra, los registros catastrales, los pagos del IMU y la TARI, los contratos de arrendamiento y cualquier correspondencia.
- Comprueba la clasificación catastral, ya que una categoría o un valor incorrectos pueden inflar varios impuestos a la vez.
- Busca asesoramiento pronto. Un abogado fiscalista o un asesor cualificado puede evaluar una notificación o liquidación antes de que venza el plazo para responder.
- Atiende a los plazos, que se aplican tanto al pago de los impuestos periódicos como a la impugnación de las liquidaciones.
Hacerlo bien
Los impuestos italianos sobre la propiedad son manejables una vez que los comprendes, pero alcanzan a los propietarios en varias fases y los detalles —qué impuestos se aplican, cómo se utiliza el valor catastral, a qué alivios tienes derecho y qué debes declarar— dependen en gran medida de tu situación de residencia, de cómo se usa la propiedad y de las reglas de tu propio país. Como tanto es específico de tu situación y las cifras y los umbrales varían con el tiempo, el paso más seguro cuando hay algo importante en juego es hablar con un abogado fiscalista cualificado en Italia que pueda revisar tus circunstancias y confirmar las reglas vigentes antes de que compres, alquiles o vendas.