Der Kauf eines Eigenheims in Italien ist für viele Ausländer ein Meilenstein, doch die mit dieser Immobilie verbundenen Steuern enden nicht am Schreibtisch des Notars. Der Besitz italienischer Immobilien bringt wiederkehrende lokale Steuern, mögliche Einkommensteuer auf etwaige Miete und Erklärungspflichten mit sich, die für Ansässige und Nicht-Ansässige gleichermaßen gelten – und die Regeln unterscheiden sich je nachdem, ob das Eigenheim Ihr Hauptwohnsitz oder eine Zweitimmobilie ist.
Ob Sie eine Villa in der Toskana, eine Wohnung in Mailand oder ein Ferienhaus an der Küste gekauft haben – das italienische System besteuert Immobilien in mehreren Phasen: beim Kauf, während des Besitzes und wenn Sie damit Einnahmen erzielen oder sie verkaufen. Regeln, Sätze und Schwellenwerte sind durch nationales Recht festgelegt, werden von jeder Gemeinde angepasst und ändern sich im Lauf der Zeit, behandeln Sie dies daher als allgemeinen Hintergrund und nicht als Beratung zu Ihrer eigenen Situation.
Zahlen ausländische Eigentümer dieselben Immobiliensteuern?
Im Allgemeinen ja. Italienische Immobiliensteuern knüpfen an die Immobilie und an den Akt des Besitzes oder der Nutzung an, nicht an die Staatsangehörigkeit des Eigentümers. Wenn Sie italienische Immobilien halten, gelten die wesentlichen wiederkehrenden und transaktionsbezogenen Steuern für Sie weitgehend ebenso wie für einen italienischen Staatsangehörigen. Was Ihre Lage verändert, ist meist nicht Ihr Pass, sondern zwei andere Faktoren: ob Sie in Italien steuerlich ansässig sind und ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz oder eine Zweitimmobilie ist.
- Ihr Ansässigkeitsstatus beeinflusst, wo Ihr Welteinkommen besteuert wird und welche Erleichterungen Sie geltend machen können.
- Ob das Eigenheim Ihre prima casa (Hauptwohnsitz) oder eine Zweitwohnung ist, verändert sowohl die Kaufsteuern als auch die laufenden lokalen Steuern.
- Nicht-Ansässige, die italienisches Mieteinkommen erzielen, müssen dieses Einkommen in der Regel dennoch in Italien deklarieren und versteuern.
Vor dem Kauf lohnt es sich zu verstehen, wie sich der Erwerb in Ihr umfassenderes Steuerbild einfügt, denn die italienischen und die heimatlichen Fragen sind oft miteinander verbunden, und ein Doppelbesteuerungsabkommen kann das Ergebnis beeinflussen.
Ihre italienische Steuernummer und Registrierung
Um in Italien Immobilien zu kaufen und zu besitzen, benötigen Sie eine italienische Steuernummer (codice fiscale), den persönlichen Identifikator, der für die Kaufurkunde, Versorgungsverträge, Steuererklärungen und den Umgang mit den Behörden verwendet wird. Jede Immobilie hat zudem einen Katastereintrag beim Liegenschaftskataster, und ihr Katasterwert (rendita catastale) ist der Wert, von dem viele Immobiliensteuern berechnet werden, statt vom gezahlten Preis. Stellen Sie sicher, dass die Katasterdaten und die Einstufung der Immobilie korrekt sind, denn Fehler dort können die von Ihnen geschuldete Steuer über Jahre verzerren.
Steuern beim Kauf
Der Kauf löst einmalige Steuern aus, die in der Regel über den Notar bei Abschluss beglichen werden. Die Hauptabgabe ist entweder die Registersteuer oder die Umsatzsteuer, je nachdem, ob Sie von einem privaten Verkäufer oder von einem Bauträger oder Unternehmen kaufen, neben kleineren festen Kataster- und Hypothekensteuern. Die Bemessungsgrundlage und der anwendbare Satz unterscheiden sich für einen Hauptwohnsitz gegenüber einer Zweitwohnung, und die ermäßigte Behandlung für eine prima casa hängt typischerweise davon ab, dass innerhalb gesetzter Fristen Wohnsitz- und Nutzungsbedingungen erfüllt werden. Da diese Regeln detailliert sind und die Ersparnisse oder Fallstricke erheblich, ist es ratsam, Ihre Berechtigung vor der Unterzeichnung zu bestätigen.
IMU: die kommunale Immobiliensteuer
Die wichtigste wiederkehrende Eigentumssteuer ist die IMU (Imposta Municipale Unica), eine kommunale Steuer auf Immobilien. In der Regel ist eine als echter Hauptwohnsitz genutzte Immobilie von der IMU befreit, sofern sie nicht in eine Luxuskategorie fällt, während Zweitwohnungen und die meisten von Nicht-Ansässigen besessenen Immobilien steuerpflichtig sind. Dies ist einer der wichtigsten Punkte für ausländische Käufer: Ein Ferienhaus oder eine Anlagewohnung, die Sie nicht als Ihren Hauptwohnsitz bewohnen, zieht in der Regel jedes Jahr IMU nach sich.
Die IMU wird vom Katasterwert der Immobilie berechnet, neu bewertet und mit einem gesetzlich festgelegten Koeffizienten multipliziert, wobei der Satz dann von der Gemeinde innerhalb nationaler Grenzen festgelegt wird. Da jede comune ihren eigenen Satz festlegt und bestimmte Erleichterungen anbieten kann, variiert der Betrag von Ort zu Ort. Die IMU wird in der Regel in Raten über das Jahr gezahlt, und die Pflicht, sie zu berechnen und zu zahlen, liegt beim Eigentümer, sodass das Versäumen einer Frist zu Sanktionen und Zinsen führen kann.
TARI und andere lokale Abgaben
Der Besitz oder die Nutzung einer Immobilie bringt zudem die TARI (Tassa sui Rifiuti) mit sich, die Abfallsteuer, die die kommunalen Müllabfuhrdienste finanziert. Die TARI bemisst sich weitgehend nach der Fläche der Immobilie und der Zahl der Bewohner, und sie ist in der Regel überall dort fällig, wo eine Immobilie Abfall erzeugen kann – sodass selbst ein wenig genutztes Ferienhaus normalerweise steuerpflichtig ist. Die Steuer wird von der Gemeinde verwaltet, die den Bescheid versendet und den Zahlungsplan festlegt.
Je nach comune und Art der Nutzung der Immobilie können Ihnen auch andere kleinere lokale Abgaben und Servicegebühren begegnen. Ist die Immobilie Teil eines Mehrparteienhauses, denken Sie daran, dass Hausverwaltungsgebühren (spese condominiali) von den Steuern getrennt sind, aber eine echte wiederkehrende Eigentumskosten darstellen, für die Eigentümer verantwortlich sind.
Steuer auf Mieteinkommen
Wenn Sie Ihre italienische Immobilie vermieten, ist die Miete in Italien steuerpflichtig, unabhängig davon, wo Sie leben. Es gibt in der Regel zwei grundsätzliche Wege: die ordentliche Einkommensteuer, bei der das Mieteinkommen Ihrem übrigen italienischen Einkommen hinzugerechnet und mit bestimmten Abzügen zu progressiven Sätzen besteuert wird, oder ein optionales Pauschalregime für Wohnungsvermietungen (cedolare secca), das einen einheitlichen Ersatzsatz anwendet und, sofern gewählt, einige andere Abgaben auf den Mietvertrag ersetzt. Die Berechtigung und die Abwägungen zwischen beiden hängen von Ihren Umständen, der Art der Vermietung und davon ab, ob das Mietverhältnis langfristig oder kurzfristig ist.
- Kurzzeit- und Ferienvermietungen können eigene Registrierungs-, Melde- und in manchen Gebieten Kurtaxe-Erhebungspflichten mit sich bringen.
- Nicht-Ansässige müssen dennoch eine italienische Steuererklärung einreichen, um Mieteinkommen aus italienischer Quelle zu deklarieren.
- Ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Italien und Ihrem Heimatland kann bestimmen, wie dasselbe Einkommen auf beiden Seiten behandelt wird und ob Sie eine Erleichterung geltend machen können.
Die richtige Regimewahl und die richtige Erklärungsabgabe sind von Bedeutung, denn der Unterschied zwischen den Optionen kann erheblich sein und Fehler sind kostspielig rückgängig zu machen.
Erklärungspflichten und Verkauf
Der Besitz italienischer Immobilien kann eine Pflicht zur Abgabe einer italienischen Steuererklärung begründen, insbesondere wenn Mieteinkommen vorliegt, und Fristen und Zahlungstermine sind gesetzlich festgelegt. Wenn Sie schließlich verkaufen, kann ein etwaiger Gewinn der Steuer auf Veräußerungsgewinne unterliegen, wobei eine Erleichterung oft verfügbar ist, wenn die Immobilie über einen festgelegten Zeitraum gehalten oder als Hauptwohnsitz genutzt wurde – die Bedingungen sind spezifisch, bestätigen Sie sie daher vor dem Verkauf. Erbschaft- und Schenkungsteuern können ebenfalls anfallen, wenn italienische Immobilien an andere übergehen, wobei die Behandlung vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Parteien und dem betroffenen Wert abhängt.
Was zu tun ist, wenn etwas schiefgeht
Wenn Sie einen Bescheid erhalten, den Sie nicht verstehen, eine Forderung nach Steuernachzahlung oder einen Sanktionsbescheid, ignorieren Sie ihn nicht – italienische Steuerbescheide kommen mit Fristen, und das Fenster, sie anzufechten oder zu begleichen, kann kurz sein. Sinnvolle erste Schritte sind, Ihre Unterlagen in Ordnung zu halten, rasch zu handeln und Beratung einzuholen, bevor Sie antworten.
- Sammeln Sie Ihre Unterlagen. Bewahren Sie die Kaufurkunde, Katastereinträge, IMU- und TARI-Zahlungen, Mietverträge und jegliche Korrespondenz zusammen auf.
- Prüfen Sie die Katastereinstufung, da eine falsche Kategorie oder ein falscher Wert mehrere Steuern zugleich aufblähen kann.
- Holen Sie frühzeitig Beratung ein. Ein Steueranwalt oder qualifizierter Berater kann einen Bescheid oder eine Veranlagung prüfen, bevor die Frist zur Antwort verstreicht.
- Beachten Sie die Fristen, die sowohl für die Zahlung wiederkehrender Steuern als auch für die Anfechtung von Bescheiden gelten.
Es richtig machen
Italienische Immobiliensteuern sind handhabbar, sobald man sie versteht, doch sie erreichen Eigentümer in mehreren Phasen, und die Einzelheiten – welche Steuern gelten, wie der Katasterwert verwendet wird, welche Erleichterungen Ihnen zustehen und was Sie erklären müssen – hängen stark von Ihrem Ansässigkeitsstatus, der Nutzung der Immobilie und den Regeln Ihres eigenen Landes ab. Weil so viel auf Ihre Situation zugeschnitten ist und sich die Zahlen und Schwellenwerte im Lauf der Zeit verschieben, ist der sicherste Schritt, wenn etwas Wichtiges auf dem Spiel steht, mit einem qualifizierten Steueranwalt in Italien zu sprechen, der Ihre Umstände prüfen und die aktuellen Regeln bestätigen kann, bevor Sie kaufen, vermieten oder verkaufen.